投資物件の利回りを見る際には、
どのようなことに留意すべきでしょうか？
表面利回りだけでの投資判断は危険
建物は築年数の経過によって確実に減価します。また、不動産投資は長期にわたりますので、その間に地域の人口構成や動態が大きく変わる可能性もあります。
たとえば大手企業の一括借上げであったとしても、福利厚生施設の縮小や工場閉鎖などによって、解約などの事態もあり得ます。
投資にあたっては、そうした場合の売却価格まで念頭に置いた「最終利回り」を考える必要があるのです。
利回りの「総合判断」に必要な要素は？
当社の収益不動産購入コンサルティングは、金利動向はもちろん、あらゆる観点から物件をチェックした上で、価値が下がりにくい良質な不動産を選定しています。
以下に、その一部をご紹介します。
■ 市 場 性
たとえば企業の独身寮（中廊下式・共同トイレ・共同風呂・大きな食堂などがある）の場合、他の用途への転用が難しいという欠点があります。
購入時するのであれば退去を前提に考え、間仕切りや設備に可変性があるかなどは最低限チェックすべきでしょう。
■ 実勢賃料
「オーナーチェンジ・現在満室」といった触れ込みで高い利回りを謳っている収益物件には大きな魅力があります。
しかし、築年数が浅い物件の場合は、その地域の実勢賃料よりも高めの家賃で入居していることが多いので、注意が必要です。
■ 空室リスク
物件購入の際には、その地域での供給動向や人口動向、空室率推移、管理会社の質・募集能力などを調査するとともに、現地に何度も足を運ぶことが大切です。
特に、一見手軽に見える区分所有のワンルームマンションへの投資は、入居者が退出すればただちに空室率100％になってしまうリスクの高い投資ですので、綿密な調査が必要となります。
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